서울역과 남산 사이에 위치한 용산구 서계동은 오랫동안 재개발 여부를 두고 관심이 높았던 지역입니다. 특히 서울역과 가까운 입지에도 불구하고 노후 저층주거지가 밀집해 있어 재개발 필요성이 꾸준히 제기되어 왔습니다.

2026년 들어서는 서계동 재개발 사업이 과거의 논의 단계를 넘어 실제 사업 추진 단계로 진입하면서 다시 관심이 커지고 있습니다. 2026년 8월에는 오세훈 서울시장이 서계동·청파동 정비사업 현장을 직접 찾아 주민들의 의견을 듣기도 했습니다.

다만 재개발을 원하는 주민만 있는 것은 아닙니다. 과거부터 일부 주민들은 사업 절차와 분담금, 이주 문제 등을 이유로 재개발에 반대해 왔습니다. 따라서 서계동 재개발을 이해하기 위해서는 개발 계획뿐 아니라 왜 일부 주민들이 재개발을 반대하는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

서계동 재개발은 어디에서 진행되고 있을까?

현재 관심을 받고 있는 핵심 구역은 용산구 서계동 33번지 일대 서계통합구역입니다.

서울시 자료에 따르면 대상지 면적은 약 11만3,279㎡이며, 제2종·제3종 일반주거지역과 준주거지역 등이 포함되어 있습니다. 기존의 급경사지와 좁은 골목길 등 열악한 주거환경을 개선하고 보행환경과 녹지공간을 확충하는 것이 주요 계획입니다.

서울시는 최고 39층, 약 2,900세대 내외의 공동주택을 계획하고 있으며 도로, 공원, 도서관, 노인복지시설, 공공공지, 청소년일시쉼터 등도 함께 조성하는 방향을 제시하고 있습니다. 다만 세대수와 건축계획 등은 향후 정비사업 과정에서 변경될 수 있습니다.

현재 정비사업 정보몽땅에는 서계통합구역의 정비구역 면적이 약 11만2,953㎡, 토지등소유자는 2,012명으로 공개되어 있습니다.

서계동 재개발 진행 과정

서계동 재개발은 갑자기 시작된 사업이 아닙니다. 상당히 오랜 기간 주민들 사이에서 개발 필요성과 방식에 대한 논의가 이어졌습니다.

서울시 자료를 기준으로 보면 2022년 12월 재개발 후보지로 선정됐고, 2023년 신속통합기획에 착수했습니다. 이후 주민설명회와 여러 차례 자문을 거쳐 2024년 6월 신속통합기획 가이드라인이 확정됐습니다.

2025년 4월에는 정비구역 지정이 고시됐습니다.

이후 사업 추진 속도도 빨라졌습니다. 2026년 1월 보도에서는 서계동 통합재개발 추진위가 높은 주민 동의율을 바탕으로 조합 설립을 추진하고 있다고 전했습니다. 해당 보도는 당시 주민 동의율을 77.2%로 소개했습니다.

정비사업 정보몽땅에는 2026년 7월 2일 조합설립인가가 진행된 것으로 표시되어 있어, 서계동 재개발은 이제 본격적인 조합 단계로 넘어간 것으로 볼 수 있습니다.

서계동 재개발의 가장 큰 장점은 입지

서계동이 부동산 시장에서 관심을 받는 가장 큰 이유 중 하나는 서울역과의 가까운 거리입니다.

서울역에는 지하철 1호선과 4호선, 경의중앙선, 공항철도 등이 연결되어 있어 서울 도심뿐 아니라 수도권과 공항을 이동하기에도 편리합니다.

특히 서계동은 서울역 바로 서측에 위치해 있어 서울역세권 개발과 주변 정비사업의 영향을 받을 가능성이 있다는 평가를 받고 있습니다.

2026년 8월 보도에서도 서계동의 장기적인 가치와 관련해 서울역 광역교통망 개선, 용산 국제업무지구 개발 등이 향후 지역의 변수가 될 수 있다는 전망이 소개됐습니다. 동시에 공사비 상승과 추가분담금 문제가 사업의 주요 변수로 지적됐습니다.

서계동 재개발은 어떤 모습으로 바뀔까?

서계동은 단순히 노후주택을 철거하고 아파트만 짓는 방식보다는 구릉지라는 지역적 특성을 고려한 도시계획이 적용될 예정입니다.

서계동은 최고 약 40m의 높이 차이가 있는 구릉지입니다. 골목길의 경사가 심하고 도로 폭도 좁아 보행이나 차량 이동에 불편한 곳이 많았습니다. 서울시는 이러한 문제를 해결하기 위해 동서와 남북을 연결하는 보행축과 입체보행데크 등을 계획했습니다.

또한 단지 중앙에는 녹지보행공간을 배치하고 만리재로와 청파로 주변에는 공원과 생활편의시설을 연계하는 계획을 마련했습니다.

즉 서계동 재개발의 핵심은 노후주택 정비 + 주택 공급 + 보행환경 개선 + 녹지공간 확충이라고 볼 수 있습니다.

현황용적률 인정으로 사업성도 개선

서계동 재개발에서 중요한 부분 중 하나가 바로 ‘현황용적률’입니다.

서계동은 기존 건축물의 용적률이 현재 법정 기준을 초과하는 곳이 있어 재개발 과정에서 사업성 확보가 쉽지 않은 지역이었습니다.

서울시는 사업성을 개선하기 위해 현황용적률을 인정하는 방안을 적용했고, 이에 따라 조합원들의 추정분담금 부담이 감소하는 효과가 예상됐습니다.

2024년 관련 보도에서는 현황용적률 인정으로 조합원 1인당 평균 추정분담금이 약 3,200만원 감소할 것으로 추산됐다고 전했습니다.

다만 여기에서 주의할 점이 있습니다. 3,200만원이라는 금액은 모든 조합원에게 동일하게 적용되는 확정 금액이 아닙니다. 개인의 종전자산 평가액, 신청 평형, 분양가, 사업비 등에 따라 실제 부담금은 달라질 수 있습니다.

그렇다면 서계동 재개발을 반대하는 주민들의 이유는 무엇일까?

서계동 재개발을 바라볼 때 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

현재는 다수 주민이 사업 추진에 동의하고 있지만 과거에는 재개발을 둘러싼 주민 간 갈등도 존재했습니다. 특히 2022년에는 추진 방식과 구역 설정 등을 놓고 주민들 사이에 의견 차이가 있었고, 일부 주민들이 절차상의 문제를 제기하며 반대 서명운동을 진행한 사례도 보도됐습니다.

1. 추가분담금에 대한 부담

가장 현실적인 이유는 역시 돈 문제입니다.

재개발이 완료되면 새 아파트를 받을 수 있지만 기존 주택이나 토지의 가치와 새 아파트 분양가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.

이 차이를 조합원이 추가로 부담해야 하는 경우가 있기 때문에 자산 규모가 작은 원주민에게는 재개발이 반드시 경제적으로 유리하다고 단정하기 어렵습니다.

특히 최근에는 건설공사비가 크게 상승하면서 추가분담금에 대한 우려가 더욱 커지고 있습니다. 2026년 8월 보도에서도 서계동 재개발의 주요 변수로 공사비 상승에 따른 추가분담금 문제가 지적됐습니다.

2. 오랫동안 살아온 지역을 떠나야 한다는 부담

서계동에는 오랫동안 거주해 온 원주민들이 많습니다.

서울시가 소개한 서계동·중림동·청파동 일대의 지역 특성에서도 대를 이어 거주하는 주민들이 많으며, 재개발 과정에서 분담금을 감당하지 못해 다른 지역으로 이주할 가능성을 걱정하는 목소리가 소개된 바 있습니다.

따라서 일부 주민에게 재개발은 단순히 ‘오래된 집을 새 아파트로 바꾸는 것’이 아니라 오랫동안 살아온 생활권과 이웃을 떠나야 할 수 있는 문제이기도 합니다.

3. 이주 기간과 생활 불편

재개발이 확정되더라도 바로 새 아파트에 입주하는 것은 아닙니다.

관리처분, 이주, 철거, 착공, 공사 등의 과정이 필요하기 때문에 실제 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.

이 기간 동안 기존 주민들은 임시 거처를 마련해야 하고 이주비와 주거비 부담도 고려해야 합니다.

따라서 고령층이나 장기간 같은 지역에 거주한 주민에게는 재개발 과정 자체가 상당한 부담으로 느껴질 수 있습니다.

4. 사업 절차에 대한 불신

과거 서계동에서는 재개발 추진 과정에서 주민 동의서와 절차를 둘러싼 문제 제기가 있었습니다.

2023년 일부 주민들은 동의서 징구 과정과 사업성에 대한 설명 등에 문제가 있다고 주장했습니다. 반면 추진위 측은 절차상 문제가 없다는 입장을 보였습니다.

재개발은 많은 토지등소유자가 참여하는 사업인 만큼 사업 내용뿐 아니라 동의 과정의 투명성과 정보 공개도 주민 갈등을 줄이는 데 중요한 요소입니다.

5. 재개발 후에도 경제적 부담이 발생할 수 있다는 걱정

새 아파트가 들어선다고 해서 모든 주민의 주거비 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.

관리비, 세금, 금융비용 등이 기존 주택과 달라질 수 있고 평형을 넓히거나 추가적인 선택을 할 경우 추가 비용이 발생할 수도 있습니다.

따라서 재개발을 반대하는 주민 입장에서는 “새 아파트가 생기는 것”보다 내가 실제로 얼마를 부담해야 하는가가 더 중요한 문제일 수 있습니다.

서계동 재개발의 향후 관전 포인트

2026년 현재 서계동 재개발은 과거의 후보지 단계와 비교하면 상당히 진전된 상황입니다.

앞으로 가장 중요하게 볼 부분은 조합 운영, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 착공 등의 후속 절차입니다.

특히 사업 규모가 큰 만큼 공사비와 분양가, 추가분담금, 사업기간을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

또한 주민 간 갈등이 얼마나 원만하게 관리되는지도 중요합니다. 재개발 사업은 행정절차만으로 끝나는 것이 아니라 조합원들의 이해관계를 조정해야 하기 때문입니다.

서울시는 2026년 8월 서계동·청파동 현장을 직접 점검하면서 정비사업을 통한 주택 공급의 필요성을 강조했습니다. 이는 서울역 서측 노후주거지의 정비가 앞으로도 서울시의 주요 관심 사업 중 하나라는 점을 보여주는 사례라고 볼 수 있습니다.

마무리

서계동 재개발은 서울역과 가까운 입지, 노후주거지 개선 필요성, 용산 개발축이라는 장점 때문에 앞으로도 관심이 높은 지역이 될 가능성이 있습니다.

반면 재개발을 바라볼 때 단순히 “서울역 근처에 새 아파트가 생긴다”는 관점만으로 판단해서는 안 됩니다.

주민 입장에서는 추가분담금, 이주비와 이주기간, 사업 지연 가능성, 공사비 상승, 기존 생활권 상실 등 다양한 문제가 함께 발생할 수 있기 때문입니다.

특히 서계동은 과거부터 재개발 찬반과 추진 방식에 대한 의견 차이가 있었던 만큼 앞으로 사업이 얼마나 안정적으로 진행되는지가 중요합니다.

따라서 서계동 재개발에 관심이 있다면 현재의 세대수나 예상 분담금만 확인하기보다는 정비사업 진행 단계, 조합 공지, 사업시행인가, 관리처분계획, 공사비, 추가분담금 변동 여부를 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.